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農地転用の費用はいくら？｜内訳4つと200坪・500坪の目安、払う前に確かめること

投稿日：2026-09-16

農地転用の費用を調べていて、金額の幅が広すぎて困っていませんか。
10万円で済む話なのか、300万円かかる話なのか。
そこが分からないと、次の一歩が踏み出せません。

先に答えを書きます。
農地転用の費用は、書類代だけなら10万円前後です。
ただし工事代まで入ると、200坪で100万円台から500万円台まで動きます。

この記事では、まず費用の内訳と面積別の目安を出します。
次に、その費用を先に払う怖さを見せます。
最後に、1円も出さずに金額を確かめる順番をお伝えします。

農地転用の費用は、4つの内訳の合計で決まります

費用は書類代・測量代・工事代・登記代の4つに分かれます。

この4つのうち、金額をいちばん動かすのが工事代です。
書類代だけを見ていると、総額を読み違えます。

行政書士への報酬は、手続きの種類で5万〜25万円に分かれる

書類を作って出す仕事を頼むと、5万円から25万円ほどかかります。
確認した事務所の例では、5条の転用で8万円から13万円でした。

農振除外まで頼むなら、11万円から22万円が目安です。
自分で申請すれば、この分はかかりません。

金額が動く理由は3つです。
自分で使う4条か、売って使う5条か。
農振除外を挟むか、土地が何坪あるかです。

同じ5条でも、事務所によって8万8千円から13万2千円まで開きます。
1つの事務所の金額を「相場」として受け取らないでください。

💡 事務所に見積もりを頼むときは、農振除外を含むかどうかを先に伝えてください。

測量と登記は、合わせて25万〜65万円ほど足される

測量と分筆を土地家屋調査士に頼むと、20万円から50万円が目安です。
地目変更の登記は5万円から15万円です。

地目変更の登記に登録免許税はかかりません。
調査士の報酬は1筆5万円前後で、筆が増えるごとに2万〜3万円が足されます。

土地家屋調査士の報酬は、全国平均で約4万7千円という数字も出ています。
1筆だけなら、ここは大きな負担になりません。

負担が重くなるのは、田畑が細かく分かれている土地です。
3筆なら5万円に4万〜6万円が足され、10万円前後になります。

💡 田や畑が何筆に分かれているかを、先に登記の書類で数えておいてください。

見積もりに入っていない項目が、後から出てくる

排水の経路を整える工事で20万円から80万円かかることがあります。
土地改良区の清算金も0円から50万円ほど乗ります。

この2つは最初の見積書に載らないことがあります。
後から請求されて総額が膨らむことがあります。

⚠️ 見積書を受け取ったら、排水と清算金が入っているかを必ず聞いてください。

農地転用の費用は、面積で変わります｜200坪・500坪の目安

200坪の総額は130万〜380万円が目安で、市街化調整区域なら180万〜520万円まで上がります。

面積が広いほど、工事代と測量代が比例して増えます。
書類代の伸び方は、それほど急ではありません。

200坪の農地転用の費用は、130万〜520万円の幅で見ておく

測量・登記・造成・排水・清算金まで入れた金額です。
市街化区域の届出なら130万円から340万円が目安です。

市街化調整区域の許可なら180万円から520万円まで上がります。
同じ200坪でも、区域が違うだけで幅がここまで変わります。

市街化区域は届出で済み、調整区域は許可がいります。
許可の側は書類も工事の条件も重くなります。

下限と上限で340万円も差が出る計算です。
この幅のどこに自分の土地が入るかは、見積もりを取るまで分かりません。

💡 自分の土地が市街化区域か調整区域かを、先に市役所で確かめてください。

500坪の総額は、確かな出典が見つからなかった

500坪ちょうどの総額例は、出典つきで確認できませんでした。
ここで書けるのは、面積に比例して増える傾向があることだけです。

測量のパック料金を出している事務所の例で考えます。
501㎡から1,000㎡で25万円、2,001㎡から5,000㎡で50万円です。
面積が5倍でも、測量代は2倍で収まっています。

造成代は面積に素直に比例します。
500坪は200坪の2.5倍なので、工事代もその見当で考えてください。

⚠️ 「500坪ならいくら」と1つの数字で答える記事は、根拠を確かめてから信じてください。

農地の造成費は、田か畑かで上振れの幅が変わる

畑は地盤が締まっていて、造成費の上振れが限られます。
田は長く水を張ってきたぶん、地盤がゆるいままです。

田の場合は地盤改良が別に50万円から200万円乗ることがあります。
盛土と地盤改良で、造成費が大きく上振れします。

100坪の造成費は、出典によって70万〜200万円と200万〜500万円に割れています。
業者ごとに金額がここまで違います。

💡 造成の見積もりは、必ず2社以上から取ってから比べてください。

農地転用の費用は、許可が出る前に先に出ていきます

お金は許可の前に動き、結果が出てから払う仕組みにはなっていません。

不許可でも前金が戻らない事務所がある

行政書士への報酬は、許可が下りた成功報酬ではありません。
書類を作って出す仕事に対する報酬だからです。

前金の20%は不許可でも返金しないと決めている事務所があります。
料金表にその条件を書いている事務所の例を確認しました。

⚠️ 依頼の前に、不許可だったときの返金の扱いを書面で確かめてください。

造成費と登記費は、許可のあとにもう一度出ていく

許可が下りた時点では、土地はまだ田や畑のままです。
そこから工事をして、やっと地目変更の登記に進めます。

つまり支払いは2回に分かれます。
書類代を払い、許可を待ち、そのあとに工事代と登記代が来ます。

1回目は10万円台で済むことが多い金額です。
2回目は100万円を超えることがある金額です。

1回目の軽さで判断すると、2回目で手が止まります。
途中で止まった土地は、農地でも宅地でもない状態で残ります。

💡 資金の計画は、書類代ではなく工事代を土台に組んでください。

見積もりより高くなったという相談が実際にある

転用が終わったあとで、立て替え金の追加請求を受けた相談が知恵袋にあります。
回答では、見積もりの段階で中身を詰めていなかった点が指摘されていました。

畑を借りている立場で、転用の見積もりが50万円を超えて困ったという相談もありました。
自分が出せる額を大きく超えていた、という内容です。

⚠️ 「だいたいこのくらい」という口頭の説明だけで進めるのは避けてください。

費用を払っても、売れる値段は最後まで分かりません

ここがいちばん怖いところで、出ていく金額だけが先に確定します。

支払いは確定していて、売値だけが白紙のまま進む

行政書士への報酬も、造成の見積もりも、数字がはっきり出ます。
ところが売値だけは、最後まで数字になりません。

200坪に180万円かけて宅地にしたとします。
売値がそれを下回れば、手元には何も残りません。

💡 出ていく金額と入ってくる金額を、同じ紙の上で並べてください。

転用が通らない土地なら、費用は全部むだになる

青地や第1種農地は、そもそも転用が原則として通りません。
区分の話は農地転用できない土地の記事にまとめてあります。

通らない土地に書類代を払うのは、順番が逆です。
まず区分を確かめ、それから費用の話に進んでください。

⚠️ 区分を自己判断せず、農業委員会に地番を伝えて教えてもらってください。

売値を先に知れば、途中でやめる判断ができる

金額が先に見えていれば、引き返す道が残ります。
やめる判断ができることも、立派な得です。

費用をかけたあとで引き返すと、出した分はそのまま損になります。
順番を入れ替えるだけで、この損は避けられます。

見積もりを取るのは、その先の話で構いません。
先に売値、次に費用。
この2つの順番だけが、今日決められることです。

💡 転用する前提を一度外して、今のままの金額を聞いてみてください。

農地転用の費用をかけずに、手放す道が2つあります

農地のまま売る道と、転用を買い手に任せて売る道が残っています。

農地のまま売れば、転用の費用は1円もかからない

買い手がそのまま農業を続けるなら、転用の手続きは出てきません。
このときに使うのが農地法3条の許可です。

造成も測量も地目変更も、この道では出番がありません。
ただし買い手にも条件があり、誰にでも売れるわけではありません。

💡 隣の田畑を耕している人に心当たりがあるなら、名前を控えておいてください。

転用を条件にして売れば、手続きも費用も買い手側になる

もう1つが農地法5条の道です。
買い手が転用する前提で、許可を条件にして売買します。

申請を動かすのは買い手側なので、持ち主が先に払う場面が減ります。
「許可が下りたら成立」という条件を契約に付ける形です。

不許可なら契約は白紙に戻ります。
白紙に戻っても、造成代を先に出していない分だけ傷が浅く済みます。

💡 「自分で転用してから売る」以外の形もあると覚えておいてください。

3条と5条のどちらが得かは、金額を見ないと決まらない

農地のまま売れば費用は軽く、売値は下がります。
転用を条件に売れば売値は上がり、話がまとまるまで時間がかかります。

この2つは、どちらの金額も見ないと比べられません。
費用の話だけで決めると、損をする側を選びかねません。

💡 3条の値段と5条の値段を、両方聞いてから決めてください。

払う前に、今の売値を無料で確かめられます

一括査定なら費用は0円で、申し込みは家から最短45秒で終わります。

申し込みは無料で、土地の場所と広さを入れるだけ

スマホかパソコンで、土地の場所と広さを入れます。
公式の表示では、入力は最短45秒で終わります。

利用の費用は0円です。
物件の種類を選ぶところに農地があります。

💡 登記の書類が手元にあるなら、先に出しておくと入力が早く終わります。

農地を選べる一括査定は、調べた8社のうち2社だけ

大手の一括査定を8社調べて、物件の種類に農地があったのは2社でした。
田と畑を分けて選ぶ欄はないので、農地を選べば足ります。

地方の土地でも、地域に密着した会社を含む全国の会社から探せます。
公式ページでは、提携先を約1,700社から2,100社としています。

農地の売買は、街なかの家の売買とは勝手が違います。
扱った経験がある会社かどうかで、出てくる話の中身が変わります。

会社によって、出てくる金額の幅は意外と広いものです。
1社だけの数字を信じ込まずに済むのが、まとめて出す利点です。

💡 農地を扱った経験があるかどうかも、金額と一緒に聞いてみてください。

机上査定なら、おおむね1日から3日で金額が分かる

現地に来ない簡単な査定を机上査定と呼びます。
結果はおおむね1日から3日で分かります。

机上査定を希望するなら、申し込みの伝えたいこと欄に書いてください。
電話ではなくメールがよい場合も、同じ欄に書けます。

💡 その場で返事をせず、数字だけ受け取って持ち帰ってください。

まとめ｜農地転用の費用は、順番を変えるだけで減らせます

費用を調べる前に売値を知れば、出さずに済むお金が見えてきます。

• ✅ 農地転用の費用は、書類代・測量代・工事代・登記代の4つの合計
• ✅ 行政書士への報酬は5万〜25万円、5条の転用なら8万〜13万円が目安
• ✅ 測量と分筆は20万〜50万円、地目変更の登記は5万〜15万円
• ✅ 200坪の総額は130万〜380万円、市街化調整区域なら180万〜520万円
• ✅ 田は地盤改良が50万〜200万円乗ることがあり、造成費が上振れしやすい
• ✅ 前金の20%を不許可でも返さないと決めている事務所がある
• ✅ 3条なら農地のまま売れて、転用の費用はかからない
• ✅ 5条なら、転用の手続きと費用は買い手側が進める
• ✅ 査定は0円で、申し込みは家から最短45秒

迷ったら、費用の見積もりより先に売値を取るのが近道

費用から入ると、結果が出る前にお金が減ります。
金額から入れば、動くかどうかを落ち着いて選べます。

査定は無料で、売ると決めていなくても出せます。
まずは数字を手元に置いてください。

💡 今日できるのは、土地の場所と広さを入れるところまでです。
先に済ませてください。