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農地転用できない土地とは｜3つの種類と、それでも手放す方法

投稿日：2026-09-16

役所の窓口で「この土地は農地転用できない」と言われませんか。
そのまま一生持ち続けるしかないのでしょうか。

先に答えを書きます。
農地転用できない土地は、たしかにあります。
ただし、手放す道まで消えたわけではありません。

この記事では、まず転用できない土地の種類を説明します。
次に、自分で手続きを進めたときにぶつかる壁を見せます。
最後に、お金をかける前にできることをお伝えします。

農地転用できない土地は、大きく分けて3種類です

農地転用できない土地は、農振農用地区域（青地）・甲種農地・第1種農地の3つです。

どれも「良い農地だから農業のまま残す」と決められた土地です。
まず自分の土地がどれに当たるかを知ってください。

農地の区分は全部で5種類あります。
上の3つが原則不許可、下の2つは条件しだいです。

農振農用地区域（青地）は原則として農地転用できない

青地とは、市町村が「ここは農業だけに使う」と決めた区域です。
正式には農業振興地域の農用地区域といいます。

この区域の農地は、宅地や駐車場にすることが原則としてできません。
先に区域から外す手続きを通すところから始まります。

💡 自分の土地が青地かどうかは、市町村の農政の窓口で先に確かめてください。

甲種農地は、農地の中でもいちばん農地転用が難しい

甲種農地は、区画整理などの手が入った良い農地です。
お金をかけて整えた農地なので、国も簡単には手放しません。

農地転用が認められるのは、道路や水路など公共のものに限られます。
個人の家や店を建てる話は、まず通りません。

おおむね市街化調整区域の中の、整備が済んだ農地が当たります。
土地改良の事業から8年たっていない農地が目安です。
10ヘクタール以上で、大型の農業機械に向く農地も当たります。

⚠️ 甲種と聞いたら、転用ありきで計画を立てるのは避けてください。

第1種農地も、原則は不許可になる

第1種農地は、まとまった広さがある農地です。
おおむね10ヘクタール以上のまとまった農地の中にある土地が当たります。

こちらも原則は不許可です。
周りが一面の田畑なら、この区分の可能性が高いと考えてください。

💡 区分は自己判断せず、農業委員会に土地の地番を伝えて教えてもらうのが近道です。

農地転用できない理由は、良い農地を国が守っているからです

転用を止めているのは持ち主の事情ではなく、食料をつくる場所を減らさないという国の方針です。

条件の良い農地ほど、農地転用は認められない

水路が通り、道がつき、まとまった広さがある。
そういう使いやすい農地ほど、線引きは厳しくなります。

逆に、駅の近くや住宅に囲まれた農地は第3種農地に当たりやすくなります。
この場合は転用が認められやすい側です。

目安のひとつが、駅や市役所からおおむね300メートル以内かどうかです。
おおむね500メートル以内なら、第2種農地の目安になります。
周りに商店や住宅が並んでいるかも見られます。

💡 「うちは不便な田舎だから通るはず」と考えるのは避けてください。
判断は逆です。

自分の土地でも、届け出だけでは農地転用できない

農地は農地法という法律で守られています。
自分名義の土地でも、許可なく宅地にすることはできません。

自分で家を建てるなら4条、売って転用するなら5条の許可がいります。
農地のまま売るときは3条です。

登記が「田」や「畑」のままなら、耕していなくても農地の扱いです。
草だらけでも、書類の上では立派な農地です。

⚠️ 黙って埋め立てたり建てたりするのは避けてください。
原状回復を求められます。

農地転用を自分で進めると、時間とお金が先に出ていきます

転用の手続きは、結果が出る前に時間と費用だけが先に減っていく仕組みです。

農振除外の受付は、年に2〜4回しかない

青地を転用するには、まず農振除外を通します。
受付は年に2〜4回という市町村が多いです。
広島市は年2回、長野市は年3回、豊田市は年4回です。

申し出から結論まで半年前後かかります。
長野市は6〜7か月、広島市と豊田市は約6か月です。
受付の時期を1回逃すと、待ち時間はさらに延びます。

しかも除外が通っても、そこはまだ入口です。
そのあとに農地転用の許可という二つ目の関門が待っています。

⚠️ 来年に家の建て替えや資金の予定があるなら、この道は当てにしないでください。

行政書士へ払った前金は、不許可でも戻らない事務所がある

書類づくりを行政書士に頼むと、5条の転用で8万円から13万円ほどかかります。
農振除外まで頼むなら11万円から22万円が目安です。
金額は土地の広さや手続きの種類で変わります。

ここで大事なのは結果との関係です。
不許可でも前金が戻らないと決めている事務所があります。

費用は「許可が下りた成功報酬」ではありません。
書類を作って出す仕事に対する報酬だからです。

⚠️ 見通しが立たないまま先に依頼するのは避けてください。
順番が逆になります。

造成費と登記費は、許可のあとから出てくる

許可が下りても、そこで終わりではありません。
田を宅地にするには土を入れて固める工事がいります。

造成費は100坪で数十万円から200万円まで幅があります。
田は地盤が弱く、土を盛る工事で金額が上振れしやすい土地です。
ほかに地目変更の登記費用や測量代も後から足されます。

💡 転用の許可だけを費用の終わりだと思わず、工事代まで並べて見ておいてください。

いくらで売れるか分からないまま、支払いだけが進む

ここがいちばんつらいところです。
転用の費用は先に出るのに、売値は最後まで分かりません。

100万円かけて宅地にしても、売値が150万円なら手元はほとんど残りません。
順番を入れ替えるだけで、この失敗は避けられます。

先に金額が見えていれば、途中でやめる判断もできます。
やめる判断ができることも、立派な得です。

💡 費用を払う前に、今の状態でいくらになるかを先に聞いてください。

農地転用できなくても、農地を手放す道は残っています

転用が通らなくても、農地のまま売る道と、転用を買い手に任せる道の2つが残ります。

農地のまま農家や農業法人に売る道がある

転用しないなら、農地は農地のまま売れます。
このときに使うのが農地法3条の許可です。

買い手は近くの農家や農業法人になります。
ただし買い手にも条件があり、誰にでも売れるわけではありません。

💡 隣の田畑を耕している人に心当たりがあるなら、名前を控えておいてください。

転用を条件にして売れば、手続きは買い手側が進める

もう1つが農地法5条の道です。
買い手が転用する前提で、許可を条件にして売買します。

この形なら、面倒な申請は買い手側が動かします。
持ち主が役所に何度も通わずに済むのが大きい点です。

売買契約に「許可が下りたら成立」という条件を付ける形です。
不許可なら契約は白紙に戻ります。

💡 「自分で転用してから売る」以外の形もあると覚えておいてください。

どの道を選ぶにも、先に値段を知るのがいちばん安全

3条で売るか、5条で売るか、持ち続けるか。
この3つは、値段が分かって初めて比べられます。

値段を知らないまま行政書士に頼むと、順番が逆になります。
まず金額、それから手続きです。

💡 迷っているなら、手続きの相談より先に査定を取るのが近道です。

売れる値段は、家にいながら先に調べられます

一括査定なら、申し込みは家から最短45秒で、費用もかかりません。

申し込みは家から、最短45秒で出せる

申し込むだけなら、役所にも不動産会社にも行かずに済みます。
スマホかパソコンで、土地の場所と広さを入れるだけです。

公式の表示では、入力は最短45秒で終わります。
平日に休みを取って窓口を回る手間がありません。
夜でも朝でも、自分の時間に合わせて出せます。

申し込みの費用は無料です。
物件の種類を選ぶところに農地があります。
田と畑を分けて選ぶ欄はないので、農地を選べば足ります。

💡 農地の登記の情報が手元にあるなら、先に出しておいてください。
入力が早く終わります。

申し込みの時点では、誰とも会わずに済む

申し込みは画面に入力するだけで終わります。
いきなり家に来られるのが苦手な人は多いはずです。

そのあと現地に来るかどうかは、依頼を受けた会社しだいです。
現地に来ない簡単な査定は机上査定と呼ばれます。

机上査定を希望するなら、申し込みの伝えたいこと欄にその旨を書いてください。
電話ではなくメールがよい場合も、同じ欄に書けます。

💡 その場で返事をせず、数字だけ受け取って持ち帰ってください。

農地に慣れた会社の見方を、一度にまとめて聞ける

農地の売買は、街なかの家の売買とは勝手が違います。
扱った経験がある会社かどうかで、話の中身が変わります。

公式ページでは、提携先を約1,700社から2,100社としています。
一括で出せば、そうした会社の見立てを並べて比べられます。

机上査定の結果は、おおむね1日から3日で分かります。
連絡は依頼を受けた不動産会社から、電話かメールで来ます。

会社によって、出てくる金額の幅は意外と広いものです。
1社だけの数字を信じ込まずに済むのが利点です。

💡 金額だけでなく、農地を扱った経験があるかも一緒に聞いてみてください。

農地転用できない土地についてよくある質問

青地でも道は残り、耕していない土地でも扱いは農地のままです。

青地でも、農振除外が通れば農地転用できることがある

青地は「絶対に一生無理」ではありません。
農振除外が通れば、その先の転用の話に進めます。

ただし通る条件は厳しく、待ち時間も長くなります。
通る保証がないまま費用が出ていく点は変わりません。

💡 除外を狙うかどうかも、先に金額を見てから決めてください。

何十年も耕していなくても、登記が農地なら農地のまま

草が生えたままでも、登記の地目が田や畑なら農地です。
放っておくだけでは、勝手に宅地には変わりません。

長く農地として使われていない土地には非農地証明という制度もあります。
おおむね10年から20年以上、農地として使われていないことが条件です。
ただし農地に戻すのが著しく難しいと認められないと通りません。

💡 荒れた土地を持て余しているなら、まず農業委員会に現況を伝えてください。

農地のまま売るなら、農地転用の許可はいらない

買い手がそのまま農業を続けるなら、転用の許可は出てきません。
3条の許可だけで話が進みます。

値段は宅地より下がるのが普通です。
それでも、持ち続けて草刈りを続けるより軽くなります。

転用できない土地でも売買そのものは成り立ちます。
「転用できない＝売れない」ではありません。

💡 転用にこだわらず、農地のまま売る値段も一緒に聞いておいてください。

まとめ｜農地転用できない土地でも、値段を知るところから始められます

転用できるかを調べる前に、いくらになるかを知るのがいちばん損をしない順番です。

• ✅ 農地転用できない土地は、青地・甲種農地・第1種農地の3つ
• ✅ 止めているのは持ち主の事情ではなく、良い農地を残すという国の方針
• ✅ 農振除外は受付が年に2〜4回で、結論まで半年前後かかる
• ✅ 行政書士費用は5条で8万〜13万円、造成費と登記費は後から足される
• ✅ 転用できなくても、3条で農地のまま売る道が残っている
• ✅ 5条なら、転用の手続きは買い手側が進めてくれる
• ✅ 申し込みは家から最短45秒、無料で金額だけ先に分かる

迷ったら、費用をかける前に値段を知るのが近道

手続きから入ると、結果が出る前にお金が減ります。
金額から入れば、動くかどうかを落ち着いて選べます。

査定は無料で、売ると決めていなくても出せます。
まずは数字を手元に置いてください。

💡 今日できるのは、土地の場所と広さを入れるところまでです。
先に済ませてください。